De tien meest gestelde consumentenvragen :
Op de afdeling Consumentenvoorlichting van de NVM kunnen consumenten terecht
met al hun vragen en klachten over de makelaardij. Hieronder leest u de tien
meest gestelde vragen én de antwoorden daarop. Heeft u nog vragen, dan kunt
u ons e-mailen.
1. Wanneer ben ik in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat u
in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling als de verkoper reageert
op uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopende makelaar
uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in
onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij uw bod met de verkoper
zal overleggen.
2. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod
onderhandeld wordt?
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een
verkoop te leiden. De verkoper kan daarnaast wellicht graag willen weten of
er meer belangstelling is. De eerste bieder hoeft nog niet de beste te zijn.
Daarom gaan de bezichtigingen door. Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden
vertellen dat hij, zoals dat heet, "onder bod" is. Een belangstellende mag
dan wel een bod uitbrengen, maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling
met de eerste geïnteresseerde beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen
doen over de hoogte van biedingen. Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.
3. Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling
verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging
is tot het doen van een bod (zoals beschreven onder "Word ik koper als ik
de vraagprijs bied?"), dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te
verlagen of te verhogen.
Tijdens een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als
de verkopende partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als
de verkoper een tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop
tot stand brengen. Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod
doet dat afwijkt van het bod dat de verkopen de partij eerder heeft gedaan,
dan vervalt die eerdere bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen
"naar elkaar toekomen" in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten
om toch zijn tegenbod weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
4. Wanneer komt de koop tot stand?
Als verkoper en koper het mondeling
eens worden over de voor hen belangrijkste zaken bij de koop (dat zijn meestal
de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende voorwaarden), dan is er een
koop. De verkopende makelaar legt deze koop vast in een koopakte. Daarin moet
staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken. Meestal wordt er nog een
aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij bijvoorbeeld aan
de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas zodra de koopakte
door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord is bevonden.
Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp. Hierover
moeten de partijen het eens zijn vóór de mondelinge koop. Let op: u krijgt
als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering.
Bij uw bod moet u melden dat dit "onder voorbehoud financiering" is.
5. Word ik koper als ik de vraagprijs bied?
Over deze vraag bestaan
veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, heeft namelijk
in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning een uitnodiging is
tot het doen van een bod. Als u de vraagprijs uit een advertentie of woninggids
biedt, dan doet u een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of hij uw bod
wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat doen.
6. Mag een makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop
wijzigingen?
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen.
Soms zijn er zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen,
dat het moeilijk is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de
verkopende makelaar – natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de
lopende onderhandeling af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard
dient hij eerst de eventuele gedane toezeggingen na te komen (zie ook vraag
acht en negen). De makelaar kiest vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure.
Alle bieders hebben dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen.
Vraag bij uw NVM-makelaar naar een folder over deze procedure.
7. De makelaar vraagt een ‘belachelijke’ hoge prijs voor een woning. Mag
dat?
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg
met zijn makelaar. De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper
beslist. Dat geldt voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over
te beslissen of hij zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper
en koper het over deze zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper
en koper over een aantal minder belangrijke zaken – roerende zaken bijvoorbeeld
– pas te onderhandelen als ze het over de hoofdzaken eens zijn.
In een dergelijk geval kan een rechter wel bepalen dat de partijen, nu ze
het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken eens zijn, moeten doorgaan
met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is bereikt.
8. Wat is een optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij
de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere
partij te sluiten. Partijen zijn het dan wel eens over de voorwaarde van de
koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld nog een week bedenktijd. Bij de aankoop
van een nieuwbouwwoning is zo’n optie nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen
van een bestaande woning wordt vaak ten onrechte het begrip ‘optie’ gebruikt.
Dan heeft het de betekenis van bepaalde toezeggingen die een verkopende makelaar
kan doen aan een belangstellende koper tijdens het onderhandelingsproces.
Zo’n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden dat een belangstellende koper een
paar dagen de tijd krijgt om na te denken over een bod. De makelaar zal in
de tussentijd proberen niet met een andere partij in onderhandeling te gaan.
De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken om een beter inzicht te krijgen
in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden van de woning. Een optie
kan u niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar beslissen zelf of er
in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden gedaan.
9. Als ik de eerste ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste
ben die de woning bezichtigt of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt,
moet de makelaar in deze gevallen ook het eerste met mij in onderhandeling
gaan?
Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen
met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting
u daarover te informeren. Het is verstandig als u serieus belangstelling heeft
de makelaar te vragen wat uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen.
Doet de makelaar u een toezegging, dan dient hij deze na te komen.
10. Zit de makelaarscourtage in de ‘kosten koper’?
Neen. Voor rekening
van de koper komen de kosten die de overheid ‘hangt’ aan de overdracht van
een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de kosten van de notaris
voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven daarvan in de registers.
Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning te verkopen, dan moet
hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst (makelaarscourtage).
De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van de verkoper, dus niet
van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van belang zijn een eigen
makelaar in te schakelen.